Aluguel de imóvel precisa de nota fiscal? Veja as regras
Locação de imóvel não é prestação de serviço, e isso muda tudo: pessoa física não emite nota, a imobiliária emite sobre a taxa dela e a reforma tributária traz novas regras a partir de 2027.
Na maioria dos casos, **o aluguel de imóvel não tem nota fiscal**. Locação de imóvel não é prestação de serviço, então não há ISS nem NFS-e sobre o valor do aluguel. A pessoa física que aluga documenta o recebimento com **contrato e recibo** e paga Imposto de Renda pelo carnê-leão ou por retenção na fonte. Quem emite nota fiscal é a **imobiliária**, mas só sobre a **taxa de administração ou de intermediação**, que é serviço.
Esse cenário começa a mudar com a reforma tributária: a locação de imóveis passa a ser tributada pelo **IBS e pela CBS**, com alíquota reduzida, e parte dos locadores pessoas físicas vira contribuinte desses tributos. A transição começa em 2026, com uma fase de teste, e se completa em 2033.
Veja abaixo como funciona hoje para cada perfil e o que acompanhar daqui para frente.
Por que aluguel não tem nota fiscal de serviço
A NFS-e é o documento do ISS, o imposto municipal sobre serviços. Os serviços tributáveis estão numa lista anexa à Lei Complementar 116/2003, e a **locação de imóveis não está nessa lista**. Além disso, o entendimento do Supremo Tribunal Federal é de que alugar um bem é ceder o uso dele, não prestar um serviço.
Resultado: a prefeitura não cobra ISS sobre o aluguel, e por isso não existe NFS-e de aluguel na maior parte dos municípios. Alguns permitem registrar uma nota sem incidência de imposto para controle; se você tem empresa e quer emitir, confirme a regra no portal da sua prefeitura.
Também não há NF-e, que é o documento de circulação de mercadorias. Para entender os tipos de documento, veja modelos de nota fiscal.
Pessoa física que aluga: recibo e Imposto de Renda
Quem aluga um imóvel como pessoa física **não emite nota fiscal** — nem conseguiria, porque não tem inscrição como prestador de serviço para isso. O que documenta a operação é:
- **o contrato de locação**, com valor, prazo e reajuste; - **o recibo mensal** (ou o comprovante de transferência, boleto ou Pix identificado).
O imposto é o **Imposto de Renda**:
- se o **inquilino é pessoa física**, o locador recolhe todo mês pelo **carnê-leão**, quando o valor passa da faixa de isenção; - se o **inquilino é empresa**, ela **retém o IR na fonte** e repassa à Receita; o locador informa na declaração anual.
Recibo não é nota fiscal, mas é prova válida de pagamento. Entenda a diferença em recibo vale como nota fiscal.
Empresa que aluga imóveis próprios
Empresas cuja atividade é alugar imóveis próprios (as administradoras de bens próprios, inclusive holdings familiares) também **não pagam ISS** sobre o aluguel e, em regra, não emitem NFS-e.
A receita entra na contabilidade com contrato e recibo ou boleto, e é tributada pelos impostos federais conforme o regime da empresa (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins). A Cofins e o PIS serão substituídos pela CBS a partir de 2027.
Se a empresa presta **serviços junto** com o aluguel — limpeza, portaria, recepção, como num coworking ou numa hospedagem —, esses serviços têm ISS e nota própria. Por isso, separe no contrato e na cobrança o que é aluguel e o que é serviço.
Imobiliária: nota só da taxa de administração
A imobiliária presta serviço ao proprietário: administrar o contrato, cobrar o inquilino, intermediar a locação. Sobre esse valor ela **emite NFS-e e recolhe ISS**.
Na prática, o proprietário recebe da imobiliária:
- o **repasse do aluguel**, sem nota (é dinheiro do proprietário que passou pela imobiliária); - a **nota fiscal da taxa de administração** ou da taxa de intermediação, em nome dele.
Guarde essa nota: em alguns casos, a taxa de administração pode ser deduzida do aluguel recebido no cálculo do Imposto de Renda. Para organizar documentos fiscais, veja por quanto tempo guardar as notas.
O que muda com a reforma tributária
A Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a reforma, incluiu a **locação de imóveis** no campo do IBS e da CBS, com **redução de 70% nas alíquotas** em relação à alíquota padrão.
Pontos que merecem atenção:
- **Pessoa física pode virar contribuinte.** Pela lei, isso acontece quando, no ano anterior, a pessoa teve **receita de aluguéis acima de R$ 240 mil** e **mais de três imóveis** alugados. Abaixo disso, a pessoa física continua fora do IBS e da CBS. - **Empresas que alugam imóveis** passam a recolher IBS e CBS sobre a receita de locação. - **Calendário**: 2026 é ano de teste, com alíquotas simbólicas; a CBS entra para valer em 2027; o IBS sobe gradualmente de 2029 a 2032; o modelo fica completo em 2033. - **Documento fiscal**: a reforma exige documento fiscal eletrônico para as operações tributadas. A forma de documentar a locação nesse novo modelo ainda está sendo detalhada nos regulamentos — acompanhe com seu contador.
Para entender os novos tributos, veja IBS e CBS: o que são e quem cobra e o que muda para quem emite nota.
