Nota fiscal para corretor de imóveis autônomo: como emitir e quando é obrigatória
A comissão do corretor é receita tributável. Entenda como documentar o recebimento, quando emitir NFS-e e como o imposto incide em cada situação.
Fechar a venda de um imóvel gera uma comissão que costuma ser significativa. Muito corretor autônomo, porém, tem dúvidas na hora de receber: preciso emitir nota fiscal? Em nome de quem? Quem paga o imposto? A resposta depende de como você atua, se com CNPJ, como pessoa física ou vinculado a uma imobiliária.
A comissão é remuneração por prestação de serviço de intermediação, e como toda receita, tem tributação. Documentar corretamente o recebimento protege você em eventual fiscalização e facilita comprovar renda para financiamentos.
As regras de ISS e a emissão da NFS-e variam por município, então este guia traz o raciocínio geral. Confirme os detalhes na prefeitura e com seu contador.
Corretor com CNPJ, sem CNPJ e dentro de imobiliária
Quem tem CNPJ, seja como MEI, microempresa ou sociedade, emite a NFS-e da comissão em nome da empresa. Antes de abrir, verifique se a atividade de corretagem é permitida no enquadramento escolhido. Para conferir, veja como saber se sua atividade pode ser MEI.
Sem CNPJ, a comissão é recebida como pessoa física autônoma. Muitas prefeituras permitem a emissão de nota avulsa ou exigem a inscrição como autônomo, e a tributação ocorre via ISS e imposto de renda pelo carnê-leão. O artigo pessoa física pode emitir nota fiscal explica as opções.
Quando o corretor atua dentro de uma imobiliária, a comissão pode ser repassada pela empresa, que costuma exigir nota de serviço ou emitir recibo, conforme o contrato de parceria. Pergunte qual documento a imobiliária precisa para pagar e se ela fará retenções.
Como emitir a NFS-e da comissão
Reúna os dados do tomador (quem paga a comissão: o vendedor, o comprador ou a imobiliária), com CPF ou CNPJ, nome e endereço. Escolha o código de serviço correspondente à intermediação de imóveis, conforme a lista da prefeitura, e informe o valor da comissão e a data da prestação.
No campo de descrição, detalhe o serviço de modo claro, sem expor dados sensíveis desnecessários: por exemplo, "intermediação na venda de imóvel, conforme contrato de corretagem". O guia como descrever o serviço na nota fiscal traz exemplos.
Verifique se o ISS é retido pelo tomador, caso em que a nota deve indicar isso. Entenda a diferença em ISS retido na fonte. Guarde o XML e o PDF, pois o artigo por quanto tempo guardar as notas fiscais mostra os prazos.
Impostos e cuidados com a comissão
Sobre a comissão incidem ISS (municipal) e, para quem é pessoa física, imposto de renda por meio do carnê-leão, quando aplicável. Para entender o recolhimento mensal, leia carnê-leão: como o autônomo paga imposto.
Se você tem uma empresa, o regime tributário (Simples Nacional, lucro presumido) define a alíquota. Em prestadores de serviços, o Fator R no Simples Nacional pode alterar a tributação.
Separe as contas pessoais e da empresa e registre as comissões em uma planilha, como em como controlar notas emitidas em uma planilha simples. Evite receber a comissão em conta de terceiros e não deixe de emitir a nota por considerar o negócio "informal". Para comprovação de renda, a nota e a declaração anual fazem toda a diferença.
